土地市场明显降温 成交溢价率料持续走低

10月13日下午，随着北京市第二批集中土拍落下帷幕，二轮集中供地接近尾声。从竞拍结果看，土拍降温的势头已经出现在北京市场。

专家表示，受城市成交结构的变化及热点城市的严控溢价率影响，城市地价均出现环比下滑趋势。未来各地或调低土地出让价格以顺利完成土地出让，土地市场热度将保持低位运行，溢价率指标或进一步走低。

房企拿地热情下降

今年8月底，北京公布第二批集中供地信息，集中供应43个住宅地块。最终，共16宗地块接到有效竞买申请，其中5宗地块已在10月12日以底价成交，剩余11宗地块于13日进行了现场竞拍。

据悉，此次成功出让的16宗涉宅用地共吸引20余家房企竞拍，相较于首批集中土拍时50余家的参拍房企数量，下降不少。在成交金额方面，16宗地块总成交额为509.97亿元，其中仅2宗地块触得竞价上限转入竞高标准住宅方案阶段。加上此前已出让的1宗招标地块，北京第二批集中供应的17宗地块总成交额为513.45亿元。

“不只是北京，在第二轮集中土拍中多个城市遇冷，出让地块多以底价成交，成交溢价率也基本在5%以下，重庆、青岛、济南等城市的溢价率甚至在1%左右。”克而瑞研究中心市场研究总监马千里说。

马千里称，重点城市二轮集中土拍采取了新的出让规则，并加强了对竞拍房企的资格审查，强调房企购地需利用自有资金。受此影响，央企、国企也成为重点城市二轮集中土拍的拿地主力，如广州、深圳、成都等城市国企竞得地块占八成以上。

“除资金压力外，土拍门槛提升也使房企拿地更为理性。从禁马甲、限制拿地宗数、提高保证金比例、竞品质地块需先提供建设方案、现房销售等多角度提高了要求，一定程度上降低了开发商拿地热情。”中指研究院浙江分院常务副总经理高院生说。

流拍率明显上升

值得注意的是，第二批土地集中供应流拍率明显上升。除此次北京26宗土地未接到有效竞买申请被延期出让外，杭州也于近日宣布终止原定于10月12日进行的17宗地块出让，其中包含了10宗此前因报名人数不足流拍的竞品质地块。

中指研究院数据显示，截至10月12日，年内第二批集中土拍中，已完成土地出让的15个重点城市共撤拍121宗地块，流拍65宗。

“流拍地块主要来自于二轮集中土拍的城市，各级城市均有多幅地块遭遇流拍或临时撤拍。广州、沈阳、重庆、济南、天津等城市二轮集中出让的流拍率均在30%以上，较首轮大幅升高。”马千里说。

易居企业集团CEO丁祖昱预计，接下来，在热点市场调控易紧难松、房企资金链紧张的影响下，重点城市的流拍率预计保持高位。

马千里认为，未来为避免流拍率持续走高，部分城市新一轮公告中或有所调整。一方面部分城市需要保证年度供地计划的完成率；另一方面也有市场维稳，保证中长期住房供给稳定、满足合理自住需求平稳释放的需要。预计在四季度的第三轮集中供地中，资金实力较强的房企有望得到更多拿地机会。