深圳楼市个案难以复制 探究暴涨背后的真相

现在，能与大牛市热度媲美的，似乎只有深圳楼市。

记者实地走访发现，以自贸区概念为炒作题材的前海、后海、宝中片区，以及以深圳北站的城市副中心辐射区，从去年“9·30”政策放松以来，房价涨幅高达40%-70%，而以学位房著称的香蜜湖、景田、农林片区，涨幅普遍有30%-40%，罗湖、盐田、部分福田老城区房价涨幅也在20%左右。

同样是人口持续流入的一线城市，同样的政策放松力度，与北上广相比，深圳房价一枝独秀，原因何在？

多位开发商和地产中介人士受访时表达了类似的观点：从供给端看，深圳土地面积最少，住房供应比例最小；而需求端，深圳适龄购房人群达到50.8%，远高于北上广，在深圳近几年经济逐渐成功转型升级后，购买力也在上升，过去累积的需求，在政策放开后倾巢而出，造成供需失衡，一房难求。更重要的是，在深圳再次出现了投资客的身影。

中央稳楼市大背景之下，深圳市政府5月28日开始督导规土委出面应对，从加大供应量、加快审批速度、加强市场监管等方面入手，希望抑制房价上涨态势。

疯狂的楼市

6月1日，深圳市规土委公布的成交数据显示，5月份新房共成交6106套，环比增长50%，同比增长140%；成交均价为28487元/平米，环比增长8%，同比增长18.8%。

深圳5月份开盘的中海锦城、博林天瑞、万科广场等楼盘，房价涨了20%-30%不等，龙岗有的新盘几个月内甚至涨价50%。几百套房源，数千人到场，开盘后半天售罄的疯狂画面更让市场弥漫紧张气氛。

受到前海蛇口自贸区概念催化，南山也成为房价涨幅最快的区域，5月南山区新房均价达61398元/平米，环比上涨35.4%，同比上涨85.7%。

实际上，比新房涨幅更大的是二手房。5月份深圳二手房共成交13378套，创下2013年3月以来新高。6月1日，记者实地走访前海片区二手房发现，从去年“9·30”新政至今，该片区二手房普遍涨幅在40%-60%之间。

以楼龄最老的前海花园一期一套89平米三居为例，一位业主5月底报价460万元后没几天即通知中介，“预期6月降息，房价还要涨，报价调到480万元。”记者在去年5月走访时，类似的二手房只要280万元。

宝安中心区因搭上前海概念，也带动了房价急速上涨。星联地产置业顾问孔小姐告诉记者，在“3·30”政策发布之前，深业新岸线、天悦、龙庭等楼盘在3.3万-3.5万元/平米之间，4月涨至4万元以上，5月之后市场价已达4.8万-5.4万元/平米，每个月上一个台阶。

根据中原地产的监测，龙华还出现了新房与二手房倒挂的现象。5月下旬开盘的中海锦城精装修均价为4万元/平米，而该片区较新的二手房价普遍已从去年单价2万多元上涨至三四万元以上。

深圳楼市的疯狂程度，从房地产权登记中心拥挤的人群可窥见一斑，今年4月份以来，该中心平均日受理量约3500份，远超以往平均日受理量。

深圳难以复制

去年“9·30”新政后，深圳楼市开始回暖，房价真正爆发是今年“3·30”之后。

5月开盘的西丽某楼盘副总经理告诉记者，营业税免征期5年改2年后，二手房市场交易活跃催生了一手房的购买热潮，大部分客户卖了旧房换新房，市场循环体系加快。

该副总经理认为，过去小户型的价格比大户型贵，销售速度也更快，今年恰恰相反，70/90政策导致市场大户型房源较少，同时因过去几年调控，改善型需求被压抑了四五年，政策放开后，市场累积的需求突然释放，造成供需失衡。

同样是一线城市，为何深圳房价明显比北上广涨幅更快？深圳美联物业总经理江少杰认为，深圳本来土地面积少，人口密度全国最大，供求关系特殊。

“深圳楼市对金融政策特别敏感，每次市场反弹与调整，均由信贷政策松紧决定，在信贷放松后，原来的二套可作首套，杠杆也在加大。”中联地产二手房研究院总监肖小平说，投资客去年四季度就已入市扫货。深圳投资客赚钱后喜欢在朋友间传递，容易引发传导效应。

深圳某开发商营销总监劳建国认为，房价上涨还与市场资金面宽裕有关，深圳在卖的新盘屈指可数，一点资金则能撬动房价上涨。

从供给源头上看，土地供应不足是深圳近几年一直存在的问题。2013年，深圳工业用地占比71.4%，而广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%。近两年，深圳的商住用地占比依旧只有三成左右，2014年仅出让了一宗住宅用地，其余供应全依赖于拆迁难度大、改造周期长的城市旧改项目。但去年12月爆发的“佳兆业事件”，导致旧改速度放缓，也加重了市场对后续供应不足的预期。

而另一方面，深圳的经济结构转型在逐渐发生质变。据深圳经济学家分析，2010年富士康员工跳楼事件引发的制造业加薪潮，迫使大部分低端制造业外迁，深圳开始腾笼换鸟，重点发展高端制造业和服务业，城市人口也从低端产业工人向中高端的白领阶层转变。

数据显示，2014年，深圳第三产业占GDP的比重达到56.5%，创历史新高。“现在产业升级了，白领阶层在扩大，创造的效益更大，白领薪酬在增长，都想留在这个城市，必然有购房需求。”上述营销总监分析认为，深圳购买力在显著增加。

肖小平告诉记者，深圳经济转型最快，年轻人多，创客盛行，炙手可热的互联网热潮也促进了深圳的IT行业发展，财富递增效应明显。

此外，虽然目前同为限购，但在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限只需1年，而北京需要5年、上海2年、广州3年。

地方政府的难题

5月28日，《华夏时报》报道“深圳楼市现失控风险”后，引发深圳市政府高度重视，深圳规土委迅速出面应对。

次日，深圳规土委出台文件提出四条应对措施，包括加快商品住房预售审批、加快新增住宅用地供应等，查处通过蓄客、认筹量来决定推盘量、少量分批次推盘、故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的违法违规行为。

“舆论压力太大，上级也有指示，政府非常紧张，不希望房价大涨大跌。”深圳某区国土分局人士告诉本报记者，5月29日，分局工作人员立刻赶往几个项目现场检查，要求售楼书、公示材料等规范齐全，对购房风险要求提示公示到位，对于未按要求公示材料的项目责令整改。

针对宝安区中洲华府商业大厦5月份备案价最高达37.6万/平米的情况，6月2日，深圳规土委对开发商进行了约谈，目前该备案价格被修改为176531万元/平米。

“这体现了政府的一个姿态，不希望房价大涨，其实几十万一平米的房价跟普通购房者已没任何关系，对其限价意义不大。”深圳某房企人士对记者说，这两年不再提住房控制目标，中央对地方政府也没有房价考核压力，所以地方控制房价上涨的动力也不足。

该房企人士认为，地方政府必须从增加供给入手，其余措施作用不大。“之前的‘佳兆业事件’导致旧改放缓，现在可能会加快审批速度了。”

根据深圳规土委的安排，今年计划新增安排建设商品住房5.67万套、建筑面积510万平方米；其中，新供应用地建设0.5万套、建筑面积约45万平方米，超过90%是依靠旧改来提供。而去年深圳新房供应量为5.45万套、502.8万平米，可见今年新房供应量只有微弱增长。

肖小平认为，在供应短期跟不上的情况下，要想抑制房价，只能依靠信贷政策，金融手段对深圳是最有效的，只要深圳的银行收紧房贷，楼市很快会熄火。

但目前全国的房地产政策方向依然是放松而非控制，很多城市还在努力救市。“未来一两年内看不到货币收紧的迹象，深圳也只能继续限购，毕竟税收政策和信贷政策是全国一盘棋。”江少杰说。

据世联行(002285,股吧)统计，截至5月31日，深圳一手房可售面积为368.71万平方米，可售套数为33858套。若按近8周深圳新房周平均1217套的销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月，处于警戒线之下。

但江少杰认为，需求在短期内集中爆发后，市场下半年可能会走向平静，房价暴涨难以持续。